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解讀《以財務報告為目的的評估指南》對房地產評估的影響

http://www.foxvfv.live  2011-03-07 10:18:14  懷化房產網

2007年11月,中評協發布了《以財務報告為目的的評估指南》(以下簡稱《評估指南》),對房地產評估在評估理念、評估思路、評估方法等方面有重大影響。筆者擬結合會計準則以及評估準則,探討投資性房地產、資產減值測試等方面房地產評估的思路和方法,并提出房地產評估人員應重點應關注的一些問題。

 

一、相關理論綜述

 

以財務報告為目的的房地產評估,是基于企業會計準則或相關會計核算、披露要求,運用評估技術,對財務報告中房地產的公允價值或特定價值進行分析、估算,并發表專業意見的行為和過程。因此,有必要對企業會計準則和資產評估準則中與房地產評估相關的理論做一簡單概述。

 

1、公允價值  

 

新的會計準則的核心就是打破原有的歷史成本計價原則,應用公允價值計量模式,根據財務報表基準日的價格,對一些變現能力強或者變現可能性較大的資產重新進行估價。

 

公允價值是指在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。

 

《評估指南》指出,在符合會計準則計量屬性規定的條件時,會計準則下的公允價值等同于市場價值,即在符合會計準則計量屬性規定的條件下,通過評估市場價值實現以財務報告為目的評估中的公允價值目標。

 

2、投資性房地產

 

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產,主要包括已出租的土地使用權、長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業擁有并已出租的建筑物。但不包括為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。 

 

《投資性房地產》準則明確,采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

 

《投資性房地產》準則同時還明確:采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

 

房地產評估人員應了解投資性房地產的定義及適用的范圍、記帳方式等對房地產評估的影響,并應認識到對投資性房地產采用公允計價或是成本法是企業財務政策的合理選擇。

 

3、資產減值測試

 

企業會計準則中資產減值是指資產的可收回金額低于其賬面價值。當有跡象表明一項資產可能發生減值的,企業應當以單項資產為基礎估計其可收回金額。企業難以對單項資產的可收回金額進行估計的,應當以該資產所屬的資產組為基礎確定資產組的可收回價值。各資產的賬面價值不得低于以下三者之中最高者:該資產的公允價值減去處置費用后的凈額、該資產預計未來現金流量的現值、零。

 

4、評估指南

 

《評估指南》是建立在企業會計準則、會計核算以及其他評估準則的基礎上,從評估對象、評估方法、披露要求等方面對評估進行了規范。

 

評估對象:應根據項目具體情況、會計準則和委托方的要求,評估對象可以是各類單項資產,也可以是資產組或資產組組合。在執行會計準則規定的各類資產減值測試涉及的評估業務時,對應的評估對象可能是單項資產,也可能是資產組或資產組組合。對于固定資產減值測試一般以資產組的形式出現,投資性房地產,對應的評估對象包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物等。

 

評估方法:選擇評估方法時應當與前期采用的評估方法保持一致。會計準則規定的資產減值測試不適用成本法。

 

信息披露:評估報告重點披露的內容包括(1)評估對象的具體描述;(2)價值類型的定義及其與會計準則或相關會計核算,披露要求的對應關系;(3)評估方法的選擇過程和依據;(4)評估方法的具體運用,結合相關計算過程、評估參數等加以說明;(5)關鍵性假設及前提;(6)關鍵性評估參數的測算、邏輯推理、形成過程和相關評估數據的獲取來源;(7)對企業提供的財務等申報資料所做的重大或實質性調整;(8)披露評估結論所受到的限制,并提醒委托方關注其對財務報告的影響;(9)披露采用的評估方法是否前后一致;當出現不一致時,應描述相應的變動并說明變動的原因。

 

房地產評估人員應當知曉會計準則所涉及的概念、原則與資產評估準則涉及的相關概念、原則之間的聯系和區別,加強專門的業務培訓,具備相應的財務專業知識和經驗,才能勝任所承擔的以財務報告為目的的評估業務。

 

二、應當重點關注的問題

 

1、價值類型

 

根據《評估指南》,在以財務報告為目的的房地產評估中,評估的價值類型有特定的要求。一般的情況下,在投資性房地產等采用了公允價值,其價值類型主要是市場價值;在以資產減值測試為目的的房地產評估,在符合會計準則計量屬性規定的條件下,會計準則中可變現凈值,等同于資產評估中的市場價值減去處置費用后的余額,會計準則中的預計未來現金流量的現值,等同于資產評估中的在用價值等。

 

評估人員應根據資產使用狀況以及會計核算的要求,選用最合適的價值類型以及評估方法,并在評估報告中進行披露。

 

2、資產減值測試

 

資產減值評估,是以財務報告為目的的資產評估的一個重要領域。這種類型的評估在價值定義、評估對象、評估假設等方面與通常的資產評估有很大區別。

 

一是使用的價值概念不同。會計準則使用的價值概念為可回收價值。可收回價值是指資產的銷售凈值與其使用價值二者之中的較高者。而使用價值是指資產在未來持續使用過程和使用期限結束時的處置中形成的現金流量現值。銷售凈值為資產的公平市場價值扣除處置費用后的金額。因此,房地產減值測試評估,應對評估結論進行分析和判斷,按照可回收價值確定評估值。

 

二是評估對象不同。以財務報告為目的的資產評估對象是以最基本的現金流產出單位為主體即資產組或資產組組合進行評估;而傳統的資產評估往往是以單項的資產或者企業的一個整體為評估對象。現金流產出單位是指從持續使用中產生現金流入的最小的可辨認資產組合,而該資產組合的持續使用很大程度上獨立于其他資產或資產組合。

 

對房地產評估人員來說,如何劃分資產組或資產組組合,以及區分該資產組或資產組組合產生的收益,是新的問題,相應的評估方法需要進一步探討和研究,特別是要借鑒國外同類型項目的評估理論和經驗,是房地產評估人員面臨的新課題。從我司的評估實踐來看,我們現在對酒店、賓館等類型的房地產組合已經有一套成熟評估思路,但對生產型企業房地產對企業收益的貢獻的劃分,還需要進一步研究。

 

三是評估假設不同。以財務報告為目的的評估,是假設企業對資產剩余使用期限內整個經濟狀況的最好估計,以資產的當前狀況為基礎進行估計,未來現金流量估計不應包括未來預期可能產生的現金流入或流出,如企業未來重組、改良性資本支出等。對折現率反映的是貨幣時間價值的當前市場評價以及資產特有風險的稅前折現率。

 

3、評估基準日

 

根據評估準則,評估基準日可以是資產負債表日、購買日、減值測試日、首次執行日等。因此,在考慮評估基準日時評估人員應根據企業的實際需要,并與審計充分溝通后確定合適的日期。

 

4、評估方法

 

以財務報告為目的的房地產評估業務,應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況和數據來源等相關條件,參照會計準則有關計量方法的規定,分析市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法及其他評估方法的適用性,恰當選擇一種或多種資產評估方法。

 

需要特別說明的是會計準則規定資產減值測試不適用成本法。主要原因是資產減值測試一般是用可收回金額和賬面金額去比較,如果可收回金額比賬面價值低,那就要做減值準備。資產的可回收金額為其公允價值減處置費用后的凈額與其使用價值的較高者,一般在會計上公允價值減處置費用后的凈額比較容易確定,因此審計人員通常會先去考察其比賬面價值是高還是低,如果高,則不需要做減值,如果低,也并不立刻要求客戶做減值,因為還要比較賬面價值與使用價值。由此可見,要從會計角度考慮有沒有減值的情況,重置成本不一定與減值測試有關聯,因為會計準則要求看的是公允價值減處置費用后的凈額或使用價值。由此看來,評估人員選用的方法如果與會計準則相悖,則評估結果很可能無法應用。

 

5、報告披露

 

對以財務報告為目的的房地產評估,在資產評估報告披露方面有更為嚴格的要求。

 

一是評估報告應當披露本次與前次評估相同或類似資產采用的評估方法是否一致;當出現不一致時,應描述相應的變動并說明變動的原因;

 

二是對于非以資產減值測試為目的且不存在相同或相類似資產活躍市場的,或不能可靠地以收益法進行評估的資產項目,可以采用成本法進行評估,但注冊資產評估師應當獲取企業的承諾,并在評估報告中披露,其評估結論僅在相關資產的評估值可以通過資產的未來運營得以全額回收的前提下成立;

 

三是評估報告應當披露評估結論所受到的限制,并提醒委托方關注其對財務報告的影響;

 

四是應當充分披露確定公允價值的方法、相關估值假設以及主要參數的選取原則等進行充分披露。

 

6、溝通

 

對于以財務報告為目的的評估報告,評估值的準確與否,直接關系著企業會計信息質量的高低,審計人員和企業財務人員將會對評估結論進行實質性的審查,審計師要對重要的假設參數和重要的評估方法、價值類型有一個判斷。

 

一般情況下,審計可以根據重要性原則抓大放小,針對重要、重大的項目進行判斷。但是,重要性的原則不一定適用于評估師,評估師如何進行評估,具體的方法、參數的確定,要根據評估準則的要求確定,審計、企業財務人員將根據評估披露的信息對評估計量或檢驗所依賴的市場數據、參數等信息幫助公允價值計量的檢驗,并將評估結論引用到企業的財務報告中。因此,評估人員一定要加強與企業財務人員,以及與審計人員的溝通,重視相關的信息披露工作。

 

三、《評估指南》對房地產評估實務的影響

 

綜上所述,以財務報告為目的的房地產評估,在價值類型、評估思路、參數選取、評估方法等方面均有新要求,強調的是資產評估準則與企業會計準則的對接,評估人員與審計、會計人員的溝通,對評估的信息需要充分的披露,對傳統的房地產評估將產生重要影響。主要表現在以下方面:

 

1、評估報告的內容將更豐富。

 

按照評估的慣例,對評估的過程、參數、具體評估計算過程等內容反映在技術說明中,而評估技術說明一般不對外,不提供給委托方,僅供評估機構內部、政府審核部門使用。按照《以財務報告為目的的評估指南》,評估報告中需要重點增加的內容為:(1)價值類型的定義及其與會計準則或相關會計核算、披露要求的對應關系;(2)評估方法的具體運用,結合相關計算過程、評估參數等加以說明;(3)關鍵性評估參數的測算、邏輯推理、形成過程和相關評估數據的獲取來源等。

 

2、評估理念和評估方法需要改變。

 

傳統的房地產評估,對商業性房地產評估經常會將土地和建筑物作為一個整體進行。而評估指南要求在執行會計準則規定的投資性房地產評估業務時,對應的評估對象包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物,因此存在土地和建筑物兩部分要分開進行評估的可能性,分開評估和合并評估將會有比較大的區別。

 

在會計準則的定義下,土地是經營租賃的形式,如果建筑物自建或融資租賃,在做財務報表時應重新進行評估。由于評估方法的選擇受限,可能會出現資產負債表上分別進行評估和整合在一起評估,前者的價值會低于后者的情況,這對于會計和審計方面都將有重大的影響。

 

評估人員應研究各類資產的定義,作用,按照評估結論內涵按照評估結論的一致性,使評估結論能夠滿足會計準則和評估準則的要求。

 

3、在評估房地產公司的整體價值時,應該更加關注其經營模式。

 

作為單純的開發類企業,雖然利潤的增長速度要快過單純的收租類企業,但企業為維持業績增長而擴大投資規模,所面臨的資金和經營風險壓力巨大。而收租類企業,雖然回報期較長,但收益穩定,現金流充沛,并坐享資產增值的長期收益。因此房地產開發企業擁有一定的收租物業,在經營模式上,比單純開發類的企業或單純的收租類企業更有優勢,在評估的參數選取方面,涉及到的投資回報率即折現率是不同的。

 

由于國家稅收政策針對不同目的的物業稅收政策不同,評估人員還應關注稅收對評估的影響。在選擇評估方法上,開發類企業,一般應以假設開發法為主,收租類企業,一般應以收益法為主。

 

4、傳統房地產評估中,特殊情況下,市場價值可能是負數。

 

這些情況包括某些租用的資產、一些特定的資產、危險建筑等清理廢棄資產費用超過土地的價值或者是該類房地產維護費用超出產生的收益等。而我國的企業財務準則是不允許財務報告中出現資產負值的,最低評估值為零。

 

5、資產減值測試將成為企業每個會計年度的常規工作。

 

作為房地產評估人員,對涉及到的房地產減值測試除了解相關財務規定外,還應注意以前年度評估方法的統一性,并就采用的尚可使用年限、成新率、殘值等參數與企業財務政策進行銜接。

 

對已經采用公允價值計量的企業,如果出現尚可使用年限、成新率與企業制定的財務政策不一致的情況,評估人員應查找分析原因,并將分析結論與審計充分溝通后,對企業財務政策提出合理化建議,同時,也可以根據企業的需要針對企業財務政策根據評估結論出具相應的咨詢報告。

 

6、重估增值相關的稅收問題。

 

企業應用公允價值計量模式,國家對重估增值部分在相關企業稅收問題方面的具體政策尚不明確,也存在一定的不確定因素。企業所得稅以及房地產稅收對房地產評估均有較大的影響,國家是否調整有關稅收政策,也值得我們進一步關注。

 

四、結語

 

《評估指南》發布對房地產評估實務無疑將產生較深遠的影響,在實際操作過程中,可能還會遇到許多問題,需要我們分析、解決,但可以肯定,《評估指南》將有利于促進房地產評估業務與企業會計核算及資產管理實踐的結合,并推動房地產評估理論不斷完善和發展。

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