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暫不買房10條理由 看2012年房價走勢各派之爭

http://www.foxvfv.live  2012-05-28 09:37:18  懷化房產網

 編者按:房子永遠是百姓關注的熱點,房價則是熱點中的熱點。面對動蕩的樓市,購房者一面觀望,一面又逃不過剛需的魔咒。購房者該如何選擇?

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出手派:十年來沒人虧別等了

每次回調都是好時機:從近十年房地產市場發展來看,每一次政策出臺后房價都會有一次短暫的回調,但是回調之后必然是新一輪的上漲,而且漲幅都要高于以前。

政策出臺時,交易雙方會在短期內僵持,手上有多套住房的投資客會集中選擇在這個時點降價出售部分,這正是淘好房子的時機。目前房產在中國依然是收益最穩定最高的投資渠道,在未來通貨膨脹的情況下,不動產是最好的選擇。

盡管你有一千條理由說房價會跌,盡管你有一萬個觀點說房價與老百姓的收入水平不相匹配,房價卻沒有按照人們的愿望下跌。中國的房價在最近幾年是不會有大的下跌的,更不會崩盤。至少在剛性需求還存在時,至少在城市化率還在上升時,至少在中國的經濟還在高速增長時,至少在制度還沒有改革時,至少在中國經濟還沒有新的發動機來替代時,至少在人們的消費觀念還沒有改變時。

十年來買房的都沒虧:2000年我在合肥買了第一套房子,今年4月,通過中介以65萬元成交價賣了。雖然已經住了10年,翻了3倍的房價在我看來已經高得相當離譜了,但和新開盤的樓盤比起來,買房人覺得還是很劃算的。這十年,股市有漲有跌,房市卻只有暴漲只有徘徊,沒有下跌過。

我問過很多的人,從2000年到2010年這十年,沒買房的人嘴里罵著房價的100個十惡不赦,心里沒有幾個不把腸子都悔青的。

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等待有用嗎?

觀望派:正是亂的時候先別急

越通脹越不能買:通脹對購房者來說是把“雙刃劍”,甚至是一個天大的陷阱。

在通脹預期出現,或通脹發生的早期,房地產的價格會上漲。一旦發展到中期,當利率不斷提高,高達20、30甚至更高的時候,其高額的利息將成為購房者的“絞索”。當越來越多的斷供出現,越來越高的高位購房者不得不拋出房產時,房價將直線下墜。越是下墜,恐慌性拋售的人越多,房價將出現雪崩。如果你要在通脹下買房,傻不可怕,可怕的是做最后一個傻子。

現在是“買方市場”:樓市真正走出困境應該在明年,所以房價可能還會有相當的下調空間。整個房地產市場彌漫著濃烈的觀望氣氛,供需雙方的博弈尚處在劍拔弩張的階段。以成交量的回暖來宣示樓市春天的到來,還為時太早。現在買房的確開始具備一定的誘力,但別太急躁,因為現在是“買方市場”,還不到抄底的最好時機。

等開發商著急了再買:如果要想降低風險,目前購房一定要悠著點!首先,在未來的幾個月內,沒有多少人再給你爭搶了,你所看到的“滿堂紅小紅旗”的銷控板大多都是假的了,因為,提高至50%,首套房提高到30%,三套房停止貸款,就這幾點就已經把大量的投資投機客戶和少量剛性需求的客戶拒之門外,剩下來的符合條件又具備購房條件的客戶是少之又少。

此外,本輪調控“槍打出頭鳥”,一線城市在“限購令”的威逼下,未來幾個月必將是量跌價平或者是量價齊跌。既然如此,何不等多起來、開發商著急起來、房價相對合理起來、很多人都不搶的時候,再悠哉悠哉地選擇自己中意的好房子呢?

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逍遙派:看漲跌沒啥用甭糾結

買房要有長遠眼光如果明年房地產企業開發貸款繼續從緊,房地產企業融資渠道被嚴管,上半年房價向下調整是有可能的。但我們買房不是只看一兩年的收益,如果用5-10年的長遠眼光看,你或許有另外一番答案。有些人最喜歡聽專家說房價跌,最想扒開發商的皮,但事實上樓市調控卻不給力,房價依舊飄搖不定。

什么都是浮云,房價漲跌,爭論無用,買房賣房還是要自己做主。市場有自身的規律市場總會按照自己的方式走,人為的頂部永遠不會是真正的頂部。自2003年以來,政府的每次調控都以失敗告終。房產市場在暫時的打壓過后,仍會按照中國房地產市場本身的邏輯再度上揚,尋找真正的市場頂部。我想那時中國房地產也將走向成熟,市場會賦予它應有的價值。

不看房價看能力別看房價了,還是看自己的負擔能力吧。標準是什么?提供一個參考指數:房貸不能超過收入的30。能做到就買,做不到就不買。不要迷信國際慣例,不要迷信收入水平,不要迷信調控措施。想要買房就買,房價調整也不用著急;不想買房就不買,房價上漲了也不要怨天尤人。

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諸多“利空”下降無疑到今年年底,如果國家覺得調控效果并不明顯,就會祭出“稅收”這面最厲害的旗幟。面對“稅收”這一強大的武器,投資客不再也不敢坐地起價。而2012年將有更多的和平價房上市,再加上周邊環境的動蕩,我認為2012年全年的房價都是下跌狀態,特別是春天的幾個月,幅度更為明顯。

仍將在“罵聲中成長”我國的經濟增長在很大程度上是靠刺激性貨幣政策來支撐的,過于壓縮新增貸款規模,很可能對中國經濟造成沉重打擊。因此,適度寬松的貨幣政策還會繼續,流動性過剩的問題也就很難消除。

小幅加息會刺激樓市資金外流,加劇通脹,加息頻率太高又可能會重創經濟。面對全球性流動性過剩和外貿受阻的情況,股市不振,擴大內需仍然在很大程度上要依靠房地產的發展,因此,調控政策有所改變不是沒有可能。

警惕二三線城市房價瘋漲調控政策的重點區域依舊集中在北上廣這樣的一線城市,房價的漲跌幅度不會很大。需要警惕的是二三線城市,二三線城市由于對土地財政的嚴重依賴,政府的調控執行力存在疑問,尤其是限購政策會隨著時間的推移而逐漸化為無形。一旦調控放松,房價暴漲的可能性極大。

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不跌不漲最可怕2011年后如果房價漲跌幅度不大,觀望了兩三年的家庭可能會考慮買房,如果房價小跌,可能會出現搶房,樓盤交易量大幅增加,開發商資金回籠,銀行壓力減小。其后果是,擔心了一陣子的開發商和炒房者就像吃了一顆定心丸,加倍的貸款蓋樓或者炒房,而銀行會繼續瘋狂放貸,印鈔機繼續開動,虛擬經濟的泡沫更大,物價繼續瘋漲,實體經濟受到更大的創傷。換句話說,如果你想跳的高,先蹲低一點。房價就是這句話的最好例子,在經過小幅下跌以后會出現更大的報復性反彈。

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專家建議:暫不買房10條理由

一、價值學上,房價虛高嚴重,物非所值,不值得花大頭錢去買本不值這些錢的東西,一旦回歸本位虧損太大。

二、倫理學上,房為身外之物,生不帶來死不帶去,租房住也成,“千年田地八百主,田是主人人是客”,人不能像蝸牛一樣背殼前行。

三、社會學上,現在工作不穩定,不是鐵飯碗,今天甲區打工,明天乙區上班,買房不利于遷徒。

四、經濟學上,貸款利息太高,造成融資成本過大,如果租房住,省下的首付錢使你既有積蓄,又可用它的利息支付房租,而且避免了買房貸款的高利息,里外一算,不買房比買房合算多了。

五、投資學上,如果房價只能漲不能跌,你買了投資可以,如果住的話,它升不升值與你無關,除非你怕將來買不起,現在才有必要買。問題是,將來它不可能升值,倒極可能貶值,你買它有什么用。商品房商品房,是商品就要尊重市場規律。

六,生理學上,當房奴受雙重壓迫,一是拼命工作透支體力,二是怕丟工作心理壓力,而且樓市的風聲鶴唳對你還有刺激,所以,你窮其一生,就為一個房子太不值得。

七,事業學上,積蓄用在哪最合理,如果你想創業,當然用它投資,但一不定非是房地產還可是其它方面,你做這方面的老板和事業,豈不更好。

八,未來學上,將來形勢難以估料,經濟,政治,軍事,自然,家庭等等都有不確定的因素,如果因一套房子套住自己,弄得將來憋氣后悔,或者家里老人沒錢看病,生活緊張,這值得嗎。

九,政策學上,現在的政策是支持開發商的,將來隨著經濟形勢和民主進程的發展,政策總要轉移,民生問題應居首位。

十,博弈學上,開發商、政府、銀行、百姓,四者在博弈,開發商在利益刺激下瘋狂了,到處圈地,到處建設,利令智昏,政府為了政治和經濟目的,配合開發商掏百姓的腰包,百姓對土地資源和市場做了錯誤的判斷,即土地資源有限,市場需求量大,結果上了套,心甘情愿做房奴。其實,市場和社會形勢都是存在大量變數的。調整土地資源和市場形勢起碼還有以下幾種因素,一是土地資源可通過整合實現,舊城區、低洼地改造,城市間人員流動,西部大開發和東北、西南大開發,空置房版稅等,都會對上述兩點產生刺激。

現在是雙方對抗時期,以前是購買方不明白,一個勁地買,有錢人不在乎,市場紅火,現在則是看明白了的人在等,沒看明白的人沒錢不買,所以,現在是市場嚴重疲軟,開發商回天無力。現在持幣觀望方需要的是耐心。雙方都在等對方先敗下來,這是一場意志對抗賽。

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